Реформа ЖКГ: що чекає луцькі багатоповерхівки наступного року

Статистика свідчить, що 47,5% населення країни мешкають у багатоквартирних будинках. А згідно з оцінками експертів, 80% усіх багатоквартирних будинків країни потребують ремонту. Причому, йдеться не про косметичний ремонт, а здебільшого про серйозні модернізаційні заходи, які, за найскромнішими підрахунками, потребують мінімум 15 мільярдів доларів інвестицій.

Зрештою, реформування у сфері житлово-експлуатаційних послуг в країні назріла давно. У Луцьку, як і в усій країні набирає обертів рух ОСББ. Однак, віднедавна держава вирішила підштовхнути українців до того, аби мешканці багатоквартирних будинків не уникали вирішення проблем своїх будинків, адже вони є співвласниками.

Потреба змін

Нагадаємо, Верховна Рада прийняла закон, який руйнує монополію ЖЕКів і дає змогу мешканцям багатоквартирних будинків ефективно управляти спільним майном. Однак, що саме визначає цей закон сьогодні роз’яснюють нечітко. Так, уже відомо, що до 1 липня 2016 року українці мають час, щоб або створити ОСББ, або обрати управителя. Якщо цього мешканці не зроблять, то тоді орган місцевого самоврядування призначатиме «управдомів» сам.

Однак, що це означає на практиці? Чи залишаться ЖЕКи? Що буде з тими будинками, мешканці яких таки не зможуть домовитися про форму господарювання? Сьогодні залишається ще чимало запитань, на які в Луцькій міській раді відповідати не беруться. Так, департаменту ЖКГ пропонували розробити інформаційну кампанію щодо роз’яснення механізму управління багатоквартирними будинками після дедлайну – 1 липня наступного року. На що була отримана відповідь - «не на часі».

Про те, що ЗМІ є одним із інструментів, який має виконувати просвітницьку функцію щодо реформування галузі ЖКГ, говорили учасники медіа-дня, організованого в рамках проекту «Енергоефективність у житловому секторі України» за сприяння Міжнародної фінансової корпорації IFC, який відбувався у місті Рівне 5 листопада.

Зокрема, радник з правових питань Проекту Зоя Гопцій розповіла про особливості реформування сфери ЖКГ в Україні.Отже, хто такі співвласники багатоквартирних будинків?

Насправді, ними українці стали ще тоді, коли приватизували свої квартири, хоч і держава свого часу упустила цей момент. Адже в свідоцтві йдеться про право власності на квартиру, але немає жодного слова про частку в спільному майні. Та одночасно з житловою площею квартир вони стали співвласниками спільного майна: дахів, підвалів, стін, комунікацій.

З індивідуальними будинками все дуже просто: за будинок відповідає власник, який і накопичує кошти на ремонт, модернізацію, енергоощадні заходи і подібне. З багатоповерхівками складніше: їх мешканці вважають, що відповідальність за збереження свого майна закінчується за дверима квартири та насправді все не так. А утримувати будинки, на їх думку, мають ЖЕКи, яким сплачуються кошти.

Що відбувається з коштами сплаченими в ЖЕКи? Чи дійсно ми платимо за капремонт чи енергоощадність? Насправді – ні, переконує Зоя Гопцій. З 1991 року в платежах немає такої статті як капремонт: ми сплачуємо за поточне утримування, і жодної копійки не передбачається на модернізацію.

Більш того, згідно з офіційною інформацією, 78% коштів, які сплачуються ЖЕКам, витрачаються на адміністративні витрати (зарплата), 20% - на поточне обслуговування і 2% на послуги.

Водночас, згідно з оцінками експертів, 80% житлового фонду потребує капітальних модернізаційних заходів. Країна сьогодні перебуває в ситуації, коли ми маємо думати і про енергоощадність і про енергозбрежеення. Тому питання економії і енергоефективності є сьогодні дуже актуальним.

Чи змінив щось новий закон?

Закон № 417-VIII вступив у дію з 1 липня 2015 року і лише деякі положення відтерміновані на рік. До вступу в силу цього нормативного акта, для прийняття рішень потрібна була згода 100% співвласників. Сьогодні для цього потрібна більшість голосів: для обрання управителя більше 50% співвласників, а з решти питань 75% і більше.Це дасть змогу ефективно приймати рішення, вважають експерти. До слова, орендарі квартир на зборах співвласників мати право голосу можуть лише за умови надання їм такого права власником квартири замість нього, згідно з довіреністю.

Цікаво, що якщо в будинку є частка неприватизованих квартир, які перебувають у комунальній чи державній власності, то орган місцевого самоврядування або держава теж є співвласниками.

Крім того, згідно із законом, визначена частка співвласників. Звісно, ніхто не може сказати, скільки квадратних метрів стіни чи сходової клітки є у власності одного зі співвласників. Однак, передбачена умовна частка, яка визначається за формулою: площа квартири, ділиться на площу всіх квартир. Розмір цієї частки впливає на те, скільки голосів цей співвласник має на загальних зборах і на те, як розподілятимуться витрати на утримання будинку. Але, водночас вона визначає частку відповідальності.Також, новий власник квартири набуває усіх прав і обов’язків попереднього власника. Однак, тут не йдеться по особисті зобов’язання, як-от борги.

1 липня 2016-го...

На жаль, чимало українців досить пасивні у вирішенні подібних питань. Відтак, аби реформа не затягнулася в часі, був встановлений річний термін.

«Взагалі форм управління може бути 3: самостійне, самостійне зі створенням ОСББ або ж залучення професійного управителя. Але як свідчить практика, співвласники багатоквартирних будинків досить пасивні, вони дуже тяжко збираються на збори, повільно навчаються як проводити ці збори. Але ми не можемо опинитися в тій ситуації, коли будинок ніким не управляється. Тому прописана така норма: якщо до 1 липня 2016 року співвласники не визначаться з формою управління своїм будинком, то органи місцевого самоврядування на конкурсних засадах їм оберуть компанію (приватну чи комунальну), яка буде протягом наступного року управляти багатоквартирним будинком», - пояснює Зоя Гопцій.Отже, якщо лучани не визначаться до 1 липня, хто управлятиме їхнім будинком, за них це зробить міська рада. Кого вже буде призначено - той і буде управляти будинком мінімум рік.

Цікаво, що обирати компанію-управителя міська рада повинна буде під час конкурсу. Щоправда, яким умовам має відповідати компанія, які будуть умови конкурсу – поки невідомо, оскільки в парламенті розгляду чекає законопроект про житлово-комунальні послуги, в якому, зокрема, буде окреслене і питання управління багатоквартирним будинком.

Поки що ця послуга на ринку житлово-комунальних послуг є новою, відтак, це може спонукати до створення нових підприємств, які пропонуватимуть своїх управителів. Не виключено, що ЖЕКи також боротимуться за участь в цій сфері. Однак, важливо, аби в Луцьку з’явилася конкурентна атмосфера і лучани або ж міська рада, яким доведеться обирати управителя, мали таки з чого обирати.

Інакше, чиновники віддадуть будинки тим же ЖЕКам, ще й розведуть руками: мовляв, не спромоглися зібратися і створити об’єднання, то й не нарікайте на якість послуг, бо з чого маємо - те й обираємо.

Зрештою, каже Зоя Гопцій, цей ринок послуг сьогодні на стадії становлення, але послуга з управління багатоквартирним будинком – не нова. Адже управління включає і обслуговування, яке надавалося ЖЕКами. Щоправда, в Україні уже є більше 600 приватних компаній, які надають такі послуги.

Окрім того, варто зауважити: навіть якщо органи місцевого самоврядування оберуть компанію-управителя для будинку, в якому не створили до 1 липня ОСББ, то це не означає, що ця компанія довіку буде опікуватися цим будинком. Ніхто не відбирає право зібратися на збори і обрати того управителя, який їм більше до вподоби. Але приступити новий управитель до роботи зможе зі сплином року. Бо типовий договір передбачає мінімальний строк дії - рік. Якщо жодна зі сторін не виявила бажання розірвати договір - він автоматично пролонговуватиметься ще на рік.

Водночас, експерти в один голос додають: найбільше переваг в управлінні будинками мають ОСББ. Адже це - самостійна юридична особа, яка може виконувати чимало функцій, заключати договори, у тому числі й кредитні.Щоправда, для цього лучани мають відволіктися від кухонних обговорень невдоволення якістю послуг, зібратися і таки взяти на себе відповідальність за спільну власність.

Юлія МАЛЄЄВА

ДОВІДКОВО:

У Луцьку діє Програма сприяння діяльності об’єднань співвласників багатоквартирних будинків на 2015 - 2019 роки, прийнята депутатами міськради. А про позитивний досвід створення ОСББ у Луцьку свідчить розвиток таких будинків і навіть цілих дворів.

Аби спростити процес переходу до більш якісного управління будинком, в Офісах розвитку кварталу Фонду Ігоря Палиці «Новий Луцьк» надають юридичну, фінансову, консультативну допомогу об’єднанням співвласників багатоквартирних будинків. Крім того, об’єднання, які потребують термінових коштів, мають змогу отримати поворотні гроші на вирішення нагальних питань із «револьверного фонду».

Таку співпрацю підкріпили договором між Асоціацією ОСББ «Лучани» та Фондом Ігоря Палиці «Новий Луцьк» 23 вересня.

---

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, аби першими дізнаватись найактуальніші новини Волині, України та світу

---