Було наше - стало їхнє: як продавали луцьку нерухомість

Луцькі чиновники як минулої, так і нинішньої каденції постійно розповідають про наповнення бюджету. Один зі шляхів такого наповнення – продаж комунальної нерухомості.

За логікою і за Конституцією чиновники й депутати повинні розпоряджатися майном громади так, щоб громада отримувала найбільший зиск. А як відбувається насправді?

Волинська журналістка разом із Рівненським агентством журналістських розслідувань перевіряли, на яких умовах у Луцьку продавали і продають власність громади.

На інформаційний запит до відділу управління майном Луцької міської комунальної власності щодо розпроданих з 1991 року об’єктів комунальної власності (тобто власності громади Луцька) ми отримали списки нерухомості у письмовому та електронному варіантах.

Але навіть попередній аналіз та підрахунок показав хаотичність цих списків: у деяких позиціях не вказані роки продажу, за кілька років відомостей взагалі немає.

На уточнюючий запит нам надали додаткову інформацію щодо вартості окремих об’єктів та загальної кількості договорів купівлі-продажу.

Як нам перешкоджали у доступі до інформації

Загалом у Луцьку протягом 1993-2011 років було укладено 611 договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень міської комунальної власності.

Пік приватизації комунального майна припав на 1996 та 2002 роки. У приватних руках тоді опинилось 70 об’єктів у 1996 році та, відповідно, 69 об’єктів у 2002 році.

Лучани, звісно, пам’ятають ті часи, коли Луцьк знаходився під головуванням незмінного Антона Кривицького та його команди.

Детальніше про кількість щорічно приватизованих об’єктів – у таблиці №1



Аби з’ясувати ситуацію із відчуженою нерухомістю Луцька, звернулись до фахівців відділу управління майном міської комунальної власності особисто.

На жаль, конструктивної розмови не вийшло – мене зустріли дещо вороже, підозрюючи, що я під когось «копаю». Не надто хотіли розкривати інформацію, з якою має право ознайомитись будь-який громадянин України.

Все ж начальник відділу Тарас Яковлєв відповів на кілька запитань, але так і не зміг назвати рік, відколи ведеться приватизація комунальної власності:

– У наданому списку відчуженого майна немає відомостей про 1991-1992 роки і є прогалини між 2000-2002 роками. Чому так?

– За Законом України приватизація у нас відбувається з 1996 року. Тобто продаж всього комунального державного майна відбувається з 1996 року. Тому 1991 рік – немає такого.

– Тобто ці об’єкти у списках за 1993-1995 роки не приватизовані?

– Мені важко говорити, що було у 1995 році. Не скажу, я не знаю. Можливо, це були якісь колективні підприємства, які приватизовували. Можливо, по якомусь окремому закону. Я просто не володію інформацією, не виясняв, яка була система у 1993 році, тому не можу на це відповісти.

– То взагалі приватизація ведеться з 1996 року?

– Так. Чи з 1995-го. Мені тяжко сказати.

Зрештою, до нашої розмови начальник запросив працівника відділу (він назвав її Людмилою Вадимівною). Чиновниця запропонувала переглянути журнали реєстрації договорів купівлі-продажу майна особисто.

Працювати із журналами журналіст прийшла наступного разу, після домовленості з пані Людмилою, однак робота так і не склалась. Разом із блокнотом журналіст вийняла із сумки диктофон та фотоапарат (згідно з українським законодавством, будь-хто може збирати і фіксувати публічну інформацію будь-яким законним способом, до якого належить також фіксація на диктофон, фотоапарат, відеокамеру – ред.), однак Людмила Вадимівна не на жарт розхвилювалась: «Треба було мене попередити, я не знаю, що ви хочете, приходите зі своєю технікою...».

Їй на допомогу прийшов молодий колега з-за сусіднього столу, який ще більше вразив своєю правовою безграмотністю: «Ви ставите неправильні запитання, я працюю з правоохоронними органами і можу сюди покликати СБУ, ви лякаєте працівника, записуєте все на диктофон...».

Оскільки молодий держслужбовець стояв буквально «над головою» журналістки і намагався налякати правоохоронцями, цим самим перешкоджаючи виконувати свою роботу, зробити копії абсолютно відкритих документів не вдалося.

За вісім років роботи у такій ситуації журналіст опинилася вперше. На неї із двох сторін накинулись ті, що повинні служити громаді, щоб приховати від самої громади інформацію про те, як продавали луцьку нерухомість.

За законом ця інформація є публічною, а отже, ознайомитись з нею може кожен громадянин, для цього навіть не треба бути журналістом. Проте, коли журналіст запитала, чи можна сфотографувати сторінку з журналу реєстрації договорів, пані Людмила побігла до начальника. Посадовець зробити фото не дозволив, сказав, що підозрює кореспондента у якихось власних інтересах, мовляв, хтозна, під кого ви «копаєте».

Із приводу цієї конфліктної ситуації у відділі майна журналіст проконсультувалась із прокурором міста Луцька Сергієм Даніліним. За словами прокурора, описана журналістом ситуація містить ознаки правопорушення з боку міських чиновників, але для того, щоб прокуратура провела перевірку, журналісту потрібно звернутися із письмовою заявою.

Аби змусити чиновників діяти за законом, ми надіслали їм ще один інформаційний запит із проханням надати інформацію про ціну, площу та нових власників проданих об’єктів у центрі Луцька. Вони відповіли.

Як ми порівнювали вартість нерухомості

Орієнтовану ціну продажі подібних об’єктів у наведених роках продажу ми отримали, поспілкувавшись з директором Волинського агентства нерухомості Ларисою Мусійчук.

Загалом, за інформацією директора агентства нерухомості, квадратний метр нежитлової нерухомості Луцька коштує орієнтовно від тисячі доларів. Якщо взяти центр міста – вулиці Лесі Українки, Кривий Вал, проспект Волі, то середня ціна квадратного метра – дві тисячі доларів. Вартість оренди такої нерухомості залежить від стану приміщень. Оренда нежитлової нерухомості на вулиці Лесі Українки – 150-250 гривень за квадратний метр, залежно від площі і від місця знаходження. Така вартість поширюється і на інші вулиці центру міста.

Для того, щоб з’ясувати, як нам коректно порівняти ціни на об’єкти нерухомості і визначити їхню приблизну ринкову ціну, ми поспілкувалися з експертом-оцінювачем товариства «Атлант» Наталією Бутовець.

– Зараз всі оцінки спираються на ринкові, на те, що пропонує ринок, – розповідає пані Наталія. – Є три підходи: порівняльний, дохідний, витратний. Спочатку аналізується майно, яке продається, і в залежності від майна вибирають, підхід оцінювання. Тут дуже багато нюансів, але взагалі визначається ринкова вартість. Коли майно продається з аукціону, визначається початкова вартість з якої починаються торги. Коли майно викупляється шляхом приватизації – перевага надається орендарю, який у даний момент орендує майно, тобто він має першочергове право придбання цього майна.

Експерт каже, що загалом однозначної ціни немає.

– До кожного об’єкта підходиш по різному. Якщо вибираєш порівняльний підхід, то шукаєш на ринку аналоги. Шукаєш аналоги за площею, за місцем знаходження, за функціональним призначенням. Якщо рахувати за дохідностю, то вираховуємо який дохід може приносити ця нерухомість. Витратний підхід – це підрахунок того, скільки витрат потребують будівельні матеріали. Витратний підхід сьогодні використовують мало, а здебільшого – дохідний і порівняльний.

Використовуючи порівняльний підхід в оцінці майна, ми попросили директора Волинського агентства нерухомості Ларису Мусійчук допомогти нам з’ясувати орієнтовні ринкові ціни на час продажу комунального майна.

Як і за скільки продавалася нерухомість

Адреса: вул. Львівська, 63

Площа: 106,7 кв.м нежитлової площі в цьому приміщенні

Ціна, за яку продали: 22 561 гривня (211,4 грн. за кв.м)

Орієнтовна ринкова ціна на час продажу: 200-220 $ кв.м. Курс долара 5,3 (1060-1166 грн. кв.м.)

Покупець: Жогалка О.А. (донька колишнього мера Антона Кривицького)

Рік продажу 2004 (№ 16/7 від 23.04.04).

* * *

Адреса: вул. Львівська, 63


Площа: 274,5 кв.м нежитлової площі в цьому приміщенні

Ціна, за яку продали: 137 963 гривні (502,6 грн. за кв.м)

Орієнтовна ринкова ціна на час продажу: 200 – 220 $ кв.м. Курс долара 5,3 (1060-1166 грн. кв.м.)


Покупець: Кривицька О.А. (донька колишнього мера Антона Кривицького)

Рік продажу: 2004 (№ 20/5 від 17.11.04)

* * *

Адреса: проспект Грушевського, 2. приміщення кінотеатру «Промінь»

Площа: 373,8 кв.м нежитлової площі в цьому приміщенні (на поверхах 1,2,3)

Ціна, за яку продали: 580 000 гривень (1551,6 грн. за кв.м)

Орієнтовна ринкова ціна на час продажу: 200-300 $ кв.м. Курс долара 5,3 (1060-1590 грн. кв.м.)

Покупець: ТОВ «Феміда Інтер» (Засновник фірми «Феміда Інтер» — відомий бізнесмен і депутат облради Василь Столяр, президент футбольного клубу «Волинь». До речі, нещодавно «до рук» цієї фірми на 49 років відійшло і майно луцького стадіону «Авангард». Офіційною причиною передачі майна стала більше ніж десятимільйонна заборгованість міста перед цією структурою)

Рік продажу: — 2004 (№ 20/5 від 17.11.04). .

* * *

Адреса: проспект Волі, 15

Площа: 76,9 кв.м нежитлової площі в цьому приміщенні.

Ціна, за яку продали: 53 000 гривень (689,2 грн. за кв.м)

Орієнтовна ринкова ціна на час продажу: 500 $ кв.м. Курс долара 5,3. (2650 грн. кв.м.). Сьогодні ціна 1 кв.м – 5 000 доларів.

Покупець: Біо-радіо

Рік продажу: 2004

* * *

Адреса: вул. Січова, 3б (колишня насосна станція водоканалу поблизу житлових будинків)

Площа: 13,6 кв.м. нежитлової площі

Ціна, за яку продали: 15 000 гривень (1102,9 за м.кв.)

Орієнтовна ринкова ціна на час продажу: 500 $ кв.м. Курс долара 8,01 (4005 грн. кв.м.)

Покупець: Зелінський О.П. (Батько тодішнього секретаря Луцької міської ради Святослава Зелінського.)

Рік продажу: 2009 (№ 49/120 від 04.11.09).

* * *

Не житлове приміщення за адресою Кривий Вал 23а. За інформацією оцінювача, приміщення знаходиться між першою школою і вулицею Пушкіна у приватному секторі. Знайти не вдалося.

Площа: 69,8 кв. м. нежитлової площі

Ціна, за яку продали: 58 000 гривень (830,9 за м.кв.)

Орієнтовна ринкова ціна на час продажу: 500- 1000 $ кв.метр. Курс долара 7,98 (3990-7990 грн. кв.м.)

Покупець: ТзОВ "Вол Велес Україна"

Рік продажу: 2009 (№ 390 від 11.12.09)

* * *
Адреса: вул. Лесі Українки 37



Площа: 34,5 кв.м. нежитлової площі в цьому приміщенні

Ціна, за яку продали: 116 045 гривень (3363,6 за м.кв.)

Орієнтовна ринкова ціна на час продажу: 800 $ кв.метр. Курс долара 7,96 (6368 грн. кв.м.).

Покупець: Сорокопуд М. О.

Рік продажу: 2010 (№ 404 від 12.11.10)

* * *

Адреса: вул. Лесі Українки 35

Площа: 17 кв.м. нежитлової площі в цьому приміщенні
Ціна, за яку продали: 74 000 гривень (4352,9 за м.кв.).
Орієнтовна ринкова ціна на час продажу: 800 $ кв.метр. Курс долара 7,98 (6384 грн. кв.м.)
Покупець: Пасічник В.О. (У наданих списках зазначено, що цей же покупець придбав приміщення за адресою вул. Лесі Українки,16).
Рік продажу: 2011.
(Орієнтовна ринкова ціна на час продажу в усіх вищенаведених прикладах вказана за оцінкою Волинського агентства нерухомості. Перерахунок з доларового еквівалента згідно з курсом НБУ на час продажу)

Все просто: прочитав, прийшов, купив

Ціни, за які були продані нежитлові приміщення у центрі Луцька, відрізняються від орієнтовних ринкових цін у 2-5 разів. За ринковою ціною була придбана лише нерухомість у кінотеатрі «Промінь» і наближена до ринкової ціни кімната на вул. Лесі Українки, 35.

Дивує як у досить вигідній для себе і не надто вигідній для громади купівлі приміщень брали участь представники влади. На кого ж працювали чиновники, які мали працювати на громаду?

Ми запитали в одного з фігурантів продажу, як вдалося так вдало для себе придбати майно громади, права якої він представляв на час продажу. Зателефонували на мобільний колишньому секретарю міської ради Святославу Олексійовичу Зелінському:

– Як вам вдалося придбати приміщення за такою ціною?

– Аукціон. Знаєте? Є така річ.

– А як ви дізнались про це?

– В газеті прочитав. Прийшов на аукціон і купив.

– Чи багато було у вас конкурентів?

– Не знаю. Не пам’ятаю вже. Пару чоловік було.

– Ця людина, що придбала нерухомість, це ваш батько?

– Угу.

– Яка подальша доля цієї нерухомості? Ви плануєте там щось робити?

– Ну, мабуть, що планую.

– А земля, яка під цією спорудою, теж ваша?

– Ні.

– Ви плануєте її придбати?

– Ну, якщо буду щось робити, то планую придбати.

Оцінювач ВАТ «Укрмашпроект» Ярослав Погинець, який складав ціну об’єкта на вулиці Січовій, 3б (колишньої насосної станції водоканалу, яка придбана на прізвище Зелінський О.П.), вперто переконував нас у непотрібності цього приміщення для міської громади і вважає за велике щастя ціну, за якою продано об’єкт – 15 тисяч гривень за 13,6 кв.м.). Однак, згідно з українським законодавством, власник будівлі має право на викуп земельної ділянки під будівлею. У цьому випадку це може бути кілька соток, яких цілком вистачить для будівництва, наприклад, магазину. Нагадуємо, що приміщення знаходиться поряд з багатоповерхівкою та неподалік центру міста.

Хто і як оцінює комунальне майно

Як відбувається відбір оцінювачів комунального майна ми з’ясували у начальника відділу управління майном міської комунальної власності Тараса Яковлєва.

– Ми завжди розміщуємо оголошення у газеті «Луцький замок» про відбір експертів для оцінки певного об’єкта, – розповідає Тарас Яковлєв. – Після оголошення експерти подають нам свої заявки. Експерт повинен бути сертифікований, повинен мати ліцензію, має бути оцінювачем, який пройшов навчання. Оцінювачів ми відбираємо за наступними критеріями – чим швидше і дешевше зроблять оцінку. Дешевше – у розумінні вартості їхніх послуг. І, звісно, ми звертаємо увагу на ім’я експертів, вибираємо тих, які працюють вже довгий час, яких ми знаємо. Експертів-оцінювачів відбирає спеціальна комісія, створена розпорядженням міського голови. Туди входять працівники відділу управління майном комунальної власності, депутати, головує у ній заступник міського голови. Після того, як експерт зробив оцінку і вона нам підходить, ми її затверджуємо і по цій оцінці продаємо, якщо це викуп. Або ж ставимо стартовою ціною – якщо це аукціон.

Ми поспілкувалися із оцінювачем Ярославом Погинцем, який працювавав над оцінкою значної частини проданого комунального майна.

– Як формується оцінка об’єктів нежитлової нерухомості міської комунальної власності?

– Оцінка формується з багатьох критеріїв: співвідношення попиту і пропозиції, місцезнаходження об’єкта, функціональне призначення приміщень, забезпеченість інженерною інфраструктурою, поточний стан ринку, спеціалізоване чи неспеціалізоване приміщення, комерційна нерухомість – торгова чи складська. Яку суму потрібно затратити, щоб привести приміщення у належний стан, наявність окремого входу – це тільки основоположні фактори.

– Чи є якісь сталі величини, від яких відштовхуються при оцінюванні нерухомості, наприклад ціна?

– Немає. Є Закон «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», є національні стандарти, які зобов’язують дотримуватись їх при проведенні оцінки. Де описано всі підходи і вся методологія.

– Об’єкти оцінюються тільки у гривнях?

– Так. Є первинний і вторинний ринок. Вони відрізняються тим, що на первинному ринку об’єкт повинен бути проданий у будь-якому разі, для того щоб гроші надійшли до бюджету, тобто ліквідність його значно нижча. На вторинному ринку власник якщо не хоче його продати, то знімає і не продає.

– Скажіть будь ласка, чому ринкова ціна нерухомості набагато вища за ціну продажу?

– Я стикаюсь із такими моментами, що можна пропонувати скільки захочеш, але реально продати... До прикладу, якщо сьогодні, умовно кажучи, продається квартира вартістю 50 тисяч, а за неї пропонують 42 – то яка реальна ціна?

– Чому ринкова ціна так відрізняється від оціночної?

– Це абсолютно не порівнювані об’єкти. Ви ж не можете порівняти два однакових об’єкти. Це просто непрофесійно порівнювати за площею приміщення. По квадратному метру можна порівнювати однокімнатні, дво- та трикімнатні квартири. Комерційна нерухомість порівнюється абсолютно іншим функціональним призначенням – є торгова, з виходом як на вулиці Лесі Українки, і у дворах, яка нікому не потрібна – складська.

– На вулиці Січовій продано 13,6 квадратних метрів нерухомості за смішну ціну – 15 тисяч гривень. Чи володієте ви ситуацією щодо цього?

– Це колишня насосна станція водоканалу, без вікон і дверей. Вона знята з обліку. Розміри два на два. Сьогодні це сарай. Об’єкт продавався на аукціоні, його міг купити будь хто. Скажіть будь ласка, чи там можна поставити магазин у розмірі два на два? Мабуть ні. Нерухомість впала і падає далі. З 2008 року вона впала на 90 відсотків.

Чи всі мають доступ до купівлі дешевої нерухомості

Як казав у 2008 році тодішній голова бюджетної комісії Рівненської міської ради, депутати і чиновники мають кращий доступ до інформації ніж інші громадяни. Вони знають де є вільна земельна ділянка чи інше майно, яке можна отримати чи придбати. Ми засумнівалися, що всі бажаючі мали доступ до інформації про купівлю вигідних об’єктів нерухомості.

За словами начальника відділу управління майном міської комунальної власності Тараса Яковлєва, комунальне майно продається двома способами: перший – через аукціон або на конкурсних умовах, і другий – через викуп орендарем.

Те, як орендарі, зробивши невеликий ремонт, за безцінь викуповують майно громади – тема окремого розслідування. Цього разу досліджуємо аукціони.

– Участь в аукціоні може приймати будь-яка особа – чи то юридична чи фізична, підприємство чи підприємець, – розповідає Тарас Яковлєв. – Сплативши заставу і подавши всі необхідні документи згідно із законодавством: декларацію, паспортні дані, свідоцтво про реєстрацію підприємства або ж підприємця. Застава – це гроші, які сплачені на рахунок відділу майна в розмірі десяти відсотків від вартості приміщення. Оголошення про проведення аукціону з продажу майна подаємо у засоби масової інформації за місяць до проведення аукціону. В обов’язковому порядку ми публікуємо оголошення у газеті «Луцький замок», також дублюємо на сайті міськради, іноді, якщо є можливість в Інтернет-виданні «Волинські новини», іноді у газеті «Віче».

А чи є всі оголошення в газетах?

Ми вирішили пошукати в підшивці газети «Луцький замок», де, за словами начальника відділу управління комунальним майном, обов’язково розміщуються оголошення про продаж комунального майна.

Щодо нежитлового приміщення за адресою вул. Лесі Українки, 35, відчуженого 14 січня 2011 року, то оголошення про проведення конкурсу на експертів-оцінювачів надруковано у номері від 18листопада 2010 року. Конкурс оцінювачів мав відбутись 2 грудня 2010 року. Але оголошення про саме проведення аукціону так і не вдалося знайти.

Щодо продажу об’єкта на вулиці Січовій, 3б батьку секретаря Луцької міськради 4 листопада 2009 року. У номері газети за 22 жовтня 2009 року розміщено оголошення про відбір експертів-оцінювачів. До речі, тут вказана площа приміщення 19,6 квадратних метрів. Оголошення про приватизаційний аукціон щодо цього об’єкта, вже з площею 13,6 квадратних метрів і початковою ціною 12 291 гривню, надруковане у номері за 12 листопада 2009. Тобто вже після самого аукціону. Виходить, що слова секретаря міськради: «В газеті прочитав, прийшов на аукціон і купив» не відповідають дійсності, або ж він «читав» не ту «газету».

Про операції продажу приміщення на вулиці Львівській, 63 для доньки мера Кривицького від 23 квітня 2004 року, не знаходимо нічого – погортавши газети з початку березня і аж до 29 квітня. Не знайшли ми і оголошення про продаж у цьому ж приміщенні 274,5 квадратів, також для доньки мера Кривицького від 17 листопада 2004 року. З цього приводу натрапили лише на оголошення про конкурс експертів-оцінювачів цього об’єкта.

Знайшли тільки вчасно подане оголошення про приватизаційний аукціон у номері за 29 жовтня 2009 року щодо об’єкта площею 69,1 квадратів на вулиці Кривий Вал 23а, яке було продане 11 грудня 2009 року.

Кого покарали

За підрахунками, наведеними у розділі "Як і за скільки продавалася нерухомість", громада Луцька могла б отримати додатково близько мільйона гривень, якщо б комунальне майно продавав справжній господар міста за ринковими цінами. І це тільки за 6-7 проданих об’єктів, а всього проданих, нагадуємо – понад 600. Деякі фахівці з нерухомості, з якими ми спілкувалися, запевнили нас, що через умови оцінювання, які нав’язує міська влада, не хочуть з нею співпрацювати, оскільки цінують свою ліцензію і репутацію.

Ми запитали у Луцької міської прокуратури чи були притягнуті до відповідальності посадові особи міської ради у 1996-2011 роках, в зв’язку зі зловживаннями у сфері приватизації комунального майна. Прокуратура надала відповідь тільки за 2006-2010 роки: «У 2006-2008, 2010 роках прокуратурою Луцька кримінальні справи з приводу незаконного відчуження та приватизації комунального майна не порушувались, посадові особи Луцької міської ради та уповноважених нею органів до кримінальної, адміністративної, дисциплінарної відповідальності не притягувались.

Разом з тим, прокуратурою міста в березні 2009 року складено протокол про корупцію відносно колишнього начальника відділу майна міської комунальної власності Сквери Анатолія Гнатовича, який, перебуваючи на вказаній посаді, надав незаконні переваги юридичній особі – ТОВ «ТІМ-пласт» при укладенні додаткової угоди, чим продовжив одноосібно термін сплати коштів за приватизоване комунальне майно на строк до 6 місяців. Луцьким міськрайонним судом 26.03.2009 року Скверу А.Г. притягнуто до адміністративної відповідальності та накладено штраф в розмірі 425 гривень...».

Валентина КУЦЬ, ІА «Рівненське агентство журналістських розслідувань». (Рівненський громадський інформаційний портал «Четверта влада»)

Матеріал підготовлений за сприяння Американської неурядової організації «Інтерньюз-Нетворк» та Міжнародного Фонду «Відродження».

---

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, аби першими дізнаватись найактуальніші новини Волині, України та світу

---