З липня в Україні стартує ринок землі. Ціни, умови, ризики

Ринок землі в Україні – на низькому старті. З 1 липня громадяни зможуть легально продавати і купувати землю сільськогосподарського призначення (юридичним особам брати участь в цьому процесі заборонено до 2024 року).

Чи варто її купувати і як це зробити, а також чи багато можна буде заробити на чорноземах, вкладаючи в них кошти вже на старті відкриття ринку, – у матеріалі Страны.

Парламент вже прийняв низку земельних законів, які регламентують купівлю-продаж чорноземів. Але питань все одно залишається чимало – починаючи від механізмів покупки і цін, і закінчуючи ризиками таких угод (а їх, судячи з усього, буде чимало).

Головне питання – наскільки активно з моменту запуску ринку стануть продавати і купувати землю?

Адже від цього багато в чому буде залежати як стартова ціна так і можливість її підвищення, а значить і те, чи стане сільгоспземля цікавим об’єктом для інвестицій.

Є думка, що в землю з 1 липня почнуть вкладатися не так фермери (у багатьох просто немає коштів), скільки приватні інвестори із «зайвими» грошима. Ті, що сьогодні скуповують квартири і будинки або просто зберігають заощадження на банківських депозитах.

«Земля тут буде конкурувати з іншими інвестиційними інструментами – починаючи від тієї ж нерухомості і біткойнов, і закінчуючи банківськими металами і депозитами», – говорить президент Асоціації «Земельна спілка України» Андрій Кошиль.

1. Хто має право купувати землю? Скільки можна буде придбати землі, і за якою процедурою?

Відповідно до закону про обіг земель сільгосппризначення, купити угіддя з 1 липня цього року зможуть громадяни України – не більше 100 гектарів в одні руки.

Йдеться виключно про фізосіб, юридичні особи зможуть скуповувати землю тільки з 2024 року, а іноземці – після референдуму з цього питання. Хоча схеми по обходу цих обмежень вже готуються.

Не так давно Кабмін прийняв порядок перевірки претендентів на купівлю землі.

Перевірку проводитимуть нотаріуси перш ніж завірити угоду. Вони контролюватимуть по всіх реєстрах, скільки на людину вже оформлено землі (щоб не було перевищення за «квотою» – 100 гектар в одні руки), чи не знаходиться потенційний покупець під санкціями, чи не підозрюється він в терористичній діяльності тощо.

За підсумками перевірки нотаріус повинен буде скласти протокол-резюме – чи відповідає претендент «прохідним» критеріям. Перевіряти цю інформацію буде держорган, який здійснює контроль за обігом земель, а, якщо знайде порушення, зможе ініціювати судові позови і конфіскацію землі.

Продаж комунальної землі буде дозволена тільки через аукціони.

«Торги проводитимуться у формі електронного аукціону в режимі реального часу. За результатами його проведення полягає договір купівлі-продажу, оренди, емфітевзису земельної ділянки з переможцем торгів, який запропонує найвищу ціну», – пояснив юрист ЮФ «Ільяшев і партнери» Максим Рештак.

Земля, яка знаходиться в приватній власності, може продаватися будь-яким способом на розсуд власника. Він може виставити ділянку на аукціон або знайти покупця іншим чином.

Але тут є важливий нюанс – право на пріоритетний викуп землі.

2. Хто має право на пріоритетний викуп землі?

Купити відразу будь-яку ділянку, навіть якщо власник в принципі готовий його продати, не вийде.

«Є пріоритетні групи покупців – ті, хто має ліцензії на користування надрами саме на цю територію, або орендарі ділянки. Узгодження угоди з ними помітно ускладнить всю процедуру покупки землі. На мою думку, з 1 липня фактично почнеться не вільний продаж землі, а легалізація вже що відбулися або намічених угод. Скажімо, орендарі будуть переоформляти ділянки на себе (якщо вони фізособи) або довірених людей (якщо юрособи). У вільний продаж потрапить не так багато землі і ще незрозуміло, якої вона буде якості. Цілком можливо, що на ринок хлине неліквід – ділянки в балках, з поганим доступом техніки, неродючі і т.д », – говорить глава Економічного дискусійного клубу Олег Пендзин.

Як пояснив нам юрист ЮФ «Ільяшев і партнери» Максим Рештак, переважне право на викуп земельної ділянки, наймачем (орендарем, надрокористувачем) передбачено в українському законодавстві давно. Відповідні норми містяться в Цивільному кодексі (частина 2 статті 777 ЦК) і Законі України «Про оренду землі» (стаття 9).

«Орендар може в першу чергу купити ділянку, якщо виплатить ціну, за якою вона продається. Це означає, що власник зможе продати ділянку до іншої особи (НЕ орендарю) за ціною не нижчою за ту, яка була запропонована орендарю.

Власник повинен в письмовій формі повідомити орендаря про продаж і ціну земельної ділянки.

Таким чином, купівля-продаж земель після зняття мораторію повинна відбуватися з дотриманням переважного права на викуп земельної ділянки орендарем. Саме це і зазначено в Законі України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обороту земель сільськогосподарського призначення», який вступить чинності 1 липня 2021.

Зокрема, передбачено внесення змін до Земельного кодексу, за якими купівля і продаж здійснюються з дотриманням переважного права на придбання ділянки. Далі по тексту йде важливе нововведення: «переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб’єктом іншій особі, про що такий суб’єкт повинен письмово повідомити власника земельної ділянки». Тобто, орендар може передати право на викуп землі третій особі.

При цьому, згідно з нещодавно прийнятим законом «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин», суб’єктами переважного права купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення тепер будуть не тільки орендарі земельних ділянок, які визначили суб’єктами переважного права під другу чергу, а й особи, які мають спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення.

Більше того, переважним правом будуть наділені не тільки ті орендарі, які вже зараз зможуть набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення, а й ті, які відповідно до закону не можуть набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення (юрособи).

Не пізніше, ніж за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки власник повинен зареєструвати у нотаріуса, в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, свій намір про продаж земельної ділянки. Також потрібно подати заяву та проект договору нотаріусу, який буде засвідчувати договір купівлі-продажу.

«Нотаріус зобов’язаний проінформувати орендаря про намір власника продати свою ділянку. Він повинен направити таке повідомлення цінним листом з описом та повідомленням про вручення або вручити його особисто під розписку. Орендар, якщо він бажає скористатися своїм переважним правом, зобов’язаний протягом місяця повідомити про це нотаріуса таким же цінним листом. Якщо протягом місяця він цього не зробить, то буде вважатися, що орендар відмовився від свого переважного права», – говорить Рештак.

Тобто, сама процедура узгодження угоди, навіть якщо орендар не проти продажу землі, займе три місяці.

3. Чи можна буде купити землю за готівку, чи стануть перевіряти походження коштів, чи дадуть кредит під чорноземи?

Що важливо – всі оплати по ринку землі повинні будуть йти тільки в безготівковій формі, через банк і відповідним проведенням фінмоніторингу.

«Землю зможуть купувати тільки українці як фізичні особи. Все оплати тільки в безготівковій формі. Проводитиметься фінансовий моніторинг», – нагадав прем’єр-міністр Денис Шмигаль на засіданні кабміну.

Тобто, угоди буде йти тільки через банк, і буде потрібно підтверджувати кошти.

«Таким підтвердженням може бути довідка про доходи, податкова декларація, виписка з звітності фізособи-підприємця, виписки з банківських рахунків, а також завірена нотаріусом дарча на гроші. Але в останньому випадку слід враховувати, що при оформленні дарчої спочатку потрібно віддати нотаріусу 1% від суми, а потім одержувач «подарунка» повинен буде заплатити 18% ПДФО і 1,5% військового збору. тобто, в цілому податок складе 20,5% », – пояснила нам керівник агентства Best & Seller Ірина Луханіна.

Тобто, фактично від ринку землі відразу ж хочуть відсікти потенційних покупців з «незрозумілою» готівкою, наприклад, заробітчан, українців з низькою офіційною зарплатою, але непоганими доходами «в конвертах». І це може стати проблемою, так як у більшості потенційних покупців землі буде саме готівка.

Чи з’явиться схема, що дозволяє обійти обмеження?

Як каже голова адвокатського об’єднання «Кравець і партнери» Ростислав Кравець, насправді будуть лазівки.

«Ні в самому законі, ні в підзаконних актах прямо не вказано, що оплата всієї суми повинна проходити саме в момент вчинення правочину, що вона не може бути проведена частинами і т.п. У договорі між приватними особами можна вказати, що оплата буде проводиться з відстрочкою або частинами, до того ж можна знизити суму. Згідно із законом, ціна землі не може бути нижче нормативно-грошової оцінки. Але це означає лише те, що ви повинні заплатити податок з цієї суми. Що стосується суми, за яку одна приватна особа продає землю іншому, то тут ніяких обмежень бути не може – хоч за три копійки продавайте, залежить лише від вас. Тому можна провести через банк лише частину суми (прописану в договорі вартість плюс податок від суми нормативно-грошової оцінки), а іншу частину пустити готівкою. До того ж навряд чи ви будете купувати 100 гектар одним масивом. Основні продажі йтимуть паями, тобто, по 4 гектари. А 4 гектари – це 4 тисячі доларів або менше 120 тисяч гривень. Тоді як фінмоніторинг банку починає чіплятися до угод, якщо сума перевищує 400 тисяч гривень», – говорить Кравець.

Керівник практики податкового права ЮФ "Ільяшев і партнери« Ніна Бец зазначає, що за готівку не можна буде купити земельні ділянки.

«Такі кошти необхідно буде внести на банківський рахунок. І банк буде зобов’язаний перевірити джерела їх походження. У разі, якщо людина не може підтвердити джерело походження грошей, відповідно не зможе підтвердити і сплату податків за даними готівковими коштами, то краще скористатися правом податкової амністії і задекларувати капітал за ставкою 5% з 1 вересня 2021 по 1 вересня 2022 року», – говорить Ніна Бец.

Опитані банкіри говорять, що Нацбанк поки не дав чітких роз’яснень, чи потрібно буде перевіряти походження всіх коштів, які спрямовуються на купівлю землі, або тільки тих, які перевищують мінімальний поріг для фінмоніторингу в 400 тисяч гривень.

Ще одне питання – чи будуть кредити під покупку землі. У Зеленського такі кредити обіцяли обіцяли під 3-5%. Але головними отримувачами таких дешевих кредитів повинні стати дрібні фермери.

Утім, з 1 липня доступне кредитування не запрацює. Рада ще не прийняла закон про Фонд часткового гарантування кредитів (сам проект в парламенті вже є). Хоча ЄС вже і виділив на роботу цього Фонду 50 млн євро. Планується, що після прийняття закону, такий же внесок з бюджету зробить і Україна.

Для громадян, які зараз не пов’язані з фермерським бізнесом, але хотіли б придбати землю, будуть доступні кредити від комерційних банків. Очікується, що ставка по ним складе близько 10-15% річних. Але отримати такий кредит буде не так просто, так як банки традиційно «бояться» землі, не знають, як на неї буде формуватися ціна, тому можуть вимагати іншу заставу, наприклад, нерухомість, парк техніки і т.д.

«Мій прогноз – кредити, навіть якщо формально такі пропозиції і будуть, отримати зможуть далеко не всі бажаючі. Тому основні продажі землі йтимуть за особисті кошти громадян», – вважає Андрій Кошиль.

4. Скільки буде коштувати земля з 1 липня?

За цінами на землю – головна інтрига.

Згідно із законодавством, продавати землю дешевше нормативно-грошової оцінки заборонено.

Остання становить, в залежності від регіону, від близько 21 до більш ніж 33 тисяч гривень за гектар. Але в Госгеокадастре вважають, що нормативно-грошова оцінка стане лише орієнтиром. Реальні ж цінники будуть вище.

Наприклад, за прикидками Госгеокадастра, найдорожчою земля на старті відкриття ринку з 1 липня буде в Черкаській області – близько 2,5 тисяч доларів за гектар. Далі в топ-5 Чернівецька (2470 доларів), Харківська (2460 доларів), Кіровоградська (2360 доларів), Донецька (2300 доларів) області.

Найдешевша земля, як очікується, буде в Житомирській (1,1 тисячі доларів), Львівській (1,2 тисячі), Волинській (1215), Рівненській (1220 доларів за гектар) областях.

З такою оцінкою згодні і економісти.

«В середньому цінник буде 1-2 тисячі доларів за гектар в залежності від регіону і якості землі», – говорить аналітик інституту Growford Віктор Скаршевський. «Від 1 до 2 тисяч за гектар на першому етапі. Далі все буде залежати від попиту і пропозиції», – сказав нам заступник голови Всеукраїнської аграрної раді Денис Марчук.

«Варто очікувати діапазон в 1,5-2 тисячі доларів за гектар. Причому, більша частина угод буде відбуватися саме поблизу нижньої межі», – вважає Сергій Сароян, керівник компанії Perfomance Management.

Але високоліквідні землі, за словами Кошіля, будуть коштувати дорожче – не менше 3 тисяч. Адже зараз тільки право 7-річної оренди (без урахування орендної плати) коштує близько тисячі доларів за гектар.

Що стосується можливого подорожчання землі, то Мінекономіки очікує динаміку в 10-15% в рік. Експертні думки з приводу цін на землю найрізноманітніші.

Одні аналітики вважають, що ціна завмре на позначці в 1-2 тисячі, як мінімум, до 2024 року, поки на ринок не зайдуть юрособи, а може і довше. Потім цінник може піднятися до 5-10 тисяч. Але поки це стеля – навіть при таких розцінках сільське господарство втрачає сенс.

«У нас немає переробки та державних дотацій. А вирощування сільськогосподарської сировини не покриває таку високу вартість землі», – говорить Скаршевський.

Інші експерти вважають, що в перспективі українські чорноземи можуть подорожчати до 20-30 тисяч доларів за гектар і навіть більше. Особливо, якщо ціни на продовольство продовжать своє зростання.

Віктор Скаршевський не виключає, що на ринку може надути «міхур» – якщо буде багато бажаючих купити ділянки. Але потім він просто лопне. Тобто, цінова динаміка залежить від попиту і пропозиції.

«Протягом найближчих 5 років вартість землі має зрости на 40-50%. Якщо уряд не придумає спосіб обмежити покупки ділянок за допомогою підставних осіб, які потім будуть переписувати власність на юросіб, то в найближчі рік-два ціни будуть рости куди швидше, ніж очікується. Якихось обмежень для подібних практик зараз немає. Представники компаній абсолютно спокійно можуть придбати землю нібито для себе і потім провести фіктивну угоду для передачі до статутного капіталу юрособи », – говорить Сароян.

Керівник одного з агропідприємств сказав «Країні», що ключовим фактором вартості землі стане динаміка цін на оренду.

«Вартість оренди буде визначати вартість продажу. Якщо оренда буде рости, то піде в зростання і вартість, так як збільшиться прибутковість з ділянки. Чистий математика», – говорить підприємець.

5. Хто буде продавати землю з 1 липня?

Що стосується пропозиції, то воно зі старту відкриття ринку може виявитися не таким вже й великим.

До 2024 року буде вестися підготовка землі під великих покупців – юридичних осіб, які зможуть купувати по 10 тисяч гектар. «Дробити» масиви на «клаптики» по 100 гектар ніхто не буде. Навпаки, навіть наявні паї спробують «зшити» (що дозволяє робити закон про консолідацію земель, який передбачає приєднання одних ділянок до інших навіть без згоди власників, через суд).

Тобто, основні угоди з 1 липня будуть йти між приватними особами – власниками паїв і потенційними покупцями з «зайвими» грошима.

«Як показує наше опитування, лише 20% власників землі готові її продавати найближчим часом. За ціною 2-3 тисячі доларів масових продажів не буде. Очікування власників ближче до 10-20 тисячам доларів за гектар», – говорить Андрій Кошиль.

«За нашими опитуваннями, продавати землю на старті ринку готове не більше 7-10% пайовиків», – зазначив Денис Марчук.

Але паїв в Україні – майже на 30 млн гектарів. І навіть 10% від цих обсягів це не так мало – близько 3 млн га. З урахуванням середнього розміру паю в 4,2 гектара, землю на продаж виставить порядку 750 тисяч власників. Якщо брати вартість гектара в 1-2 тисячі доларів, то це буде 3-6 млрд доларів.

Плюс найближчим часом багато власників землі можуть і передумати. Адже в Раді вже є проект № 5600, який вводить поняття так званої мінімального податкового навантаження на землю (вона буде визначатися за формулою – нормативно-грошова оцінка помножена на площу, кількість місяців обробки або оренди і коефіцієнт (від 0,026 до 0,05) розділити на 12. З гектара виходить не більше 300 гривень. Причому, пільгову площа, з якої ніякі податки не сплачуються, зріжуть з 2 гектар всього до 50 соток. тобто, кому платити нічим, доведеться продавати, говорить Віктор Скаршевський.

Більшість селян, яких опитували журналісти, не хочуть продавати землю. Деякі – в принципі не хочуть продавати. Інші – за тими цінами, які пропонуються зараз.

Читати також: «Ми раби, чи хто?» Чи будуть волинські селяни продавати свої землі

Висловлюються припущення, що продавати землю будуть ті, хто вже поїхав в місто, не живе в селі і хочуть просто заробити якихось грошей, продавши непотрібний собі актив.

6. Хто буде купувати землю з 1 липня?

На ціну на землю також буде впливати кількість охочих стати землевласниками.

Купувати землю юридичним особам до 2024 року буде не можна, але вони зможуть застовпити за собою ділянки, переоформлюючи їх на довірених осіб.

Хоча ця схема досить складна, так як доведеться мати справу з сотнями «фунтів», вона все ж можлива.

Утім, як каже Андрій Кошиль, для більшості агрокомпаній поки вигіднішою є оренда.

«Про купівлю можуть задуматися лише деякі господарства, які займаються високомаржинальним бізнесом, що вимагає великих інвестицій в землю. Наприклад, якщо закладається горіховий сад, краще все ж мати землю у власності», – говорить він.

Про те ж говорить і джерело в великому агрохолдингу.

«Тема з оформленням землі по 100 гектарів на підставних фунтах – нереальна абсолютно історія. Як це менеджувати, як контролювати? Великі агрохолдинги цим масово займатися точно не будуть. Хіба що якісь невеликі агропідприємства районного масштабу. Але і для них не бачу великого сенсу вилучати гроші з обігу і заначок, щоб купити землю. Тим більше, в умовах нинішнього правового хаосу, коли будь-який актив можуть відняти рішенням РНБО», – говорить джерело.

Дрібні фермери теж навряд чи будуть масово скуповувати землю. У багатьох на це просто не буде грошей, а що буде з доступними кредитами поки незрозуміло.

Але вимальовується інша категорія потенційних покупців землі. Це так звані інвестори – українці з «зайвими» грошима, які зараз скуповують нерухомість, біткоїни, банківське золото та інші активи з метою вкладення коштів.

«Земля як інструмент для інвестування нічим не гірша, ніж нерухомість, а за багатьма параметрами навіть краща. Ринок нерухомості вже перевантажений інвесторами, які там «штовхаються». Вигідно здати квартиру в оренду або перепродати не так просто. На ринку землі з його відкриттям буде відносно вільно. Земля це «вічний» ресурс, який точно не буде дешевшати, а, швидше за все, ще й подорожчає. Плюс – можна прямо зараз заробляти на оренді, яка також щорічно підвищується. Тому, я думаю, охочих вкласти кошти в землю з відкриттям ринку буде чимало», – вважає Андрій Кошиль.

Ірина Луханіна, навпаки, говорить, що потенційні покупці спочатку будуть придивлятися до «незрозумілого» активу.

«Нерухомість – це вже звичний і прогнозований об’єкт для інвестицій. Земля, тим більше сільськогосподарська, – поки дивина. Далеко не кожен інвестор з грошима розбирається в аграрній темі, може оцінити ділянку і можливість заробітку на ній», – зазначає Луханіна.

Але, якщо ціни на землю (а головне – ціни оренди) зростуть, армія охочих придбати ділянку буде збільшуватися.

7. Чи варто взагалі інвестувати в землю?

Фахівці з інвестицій поки оцінюють новий об’єкт для вкладень – сільськогосподарські землі – неоднозначно.

«Земля дуже цікавий об’єкт для інвестування. Як показує досвід інших країн, в перші роки після запуску ринку, ціни на неї ростуть до 20% в рік. Швидше за все, найдорожчою буде земля в центральних областях. І як раз там розташовані поля великих агрохолдингів , які орендують паї у аграріїв. Тому, купивши пай, ви вже будете забезпечені і орендарем», – говорить фінансист, керуючий активами 1-st Family Office Василь Матій.

«Потрібно чітко прораховувати горизонт планування інвестицій і потенціал прибутку. Наприклад, якщо у вас є 100 тисяч доларів цього вистачить на порядку 100 гектарів. Зараз гектар можна здати в оренду від 80 до 200 доларів в рік. Ставка залежить від загального масиву землі, її характеристик і конкретних домовленостей з орендарем. В цілому, здавалося б, непогано, особливо, якщо здати в оренду по 200 доларів за гектар.

Але, варто враховувати, що купити в одному місці вдасться в кращому випадку кілька паїв по 4 гектари. Зібрати великий масив землі «одним шматком» – практично нереально. А брати невеликі ділянки в оренду сільгоспвиробникам невигідно. Тому в кращому випадку ви здасте цю землю по мінімуму, а в гіршому – взагалі не здасте і вона буде пустувати», – зазначив Артем Беркович, старший аналітик компанії Empori group.

«Останній рік я працював з різними моделями оцінки вартості землі з різними ґрунтами, на яких вирощують різні агрокультури. З огляду на динаміку зміни кліматичних умов, врожайності і цін на різні агрокультури, а також наявність поливу або можливість його організації, перспективи ведення органічного землеробства, можна визначити вартість землі прибутковим методом. у такі моделі закладаються ризики падіння врожайності, необхідності пересіву культур, можливість використання агрострахування і страхування фінансових ризиків. Такі розрахунки дозволяють припустити, що вартість української землі сільгосппризначення буде стартувати з 2,5 тисячі доларів за гектар і протягом 5 років зросте до 10 тисяч доларів, що відповідає 30% річної прибутковості. Тому моя рекомендація: у землю с/г призначення варто інвестувати», – говорить Євген Пенцак, керівник програми MBAF в KMBS.

Андрій Кошиль каже, що актив – однозначно цікавий. Можна заробляти на оренді, яка постійно дорожчає. Ставки від 80 доларів за гектар на півночі країни до майже 200 доларів в черноземном поясі (Полтавська, частина Київської, Кіровоградська, Черкаська області та ін.). Тобто, зі 100 гектарів можна заробити до 20 тисяч доларів на рік. При цьому ще й земля буде дорожчати, і з часом її можна вигідно перепродати. Причому, тут як з квартирою на етапі котловану – чим раніше купиш, тим вигідніше потім можна буде продати.

8. Коли краще купувати землю – з 1 липня або варто почекати?

Як каже Василь Матій, чим раніше ви вкладете кошти в землю, тим більше зможете заробити. Тому можна купувати з 1 липня.

«Але важливо пам’ятати про принцип диверсифікації, і не вкладати всі заощадження в один інвестиційний актив. При цьому потрібно ретельно вивіряти всі юридичні моменти – чи немає питань щодо права власності, подвійного володіння ділянкою або претензій по ньому», – зазначає Василь Матій.

«Я б не радив скуповувати ділянки відразу ж зі старту відкриття ринку. Зараз землі вже намагаються створити ажіотажний попит, просуваючи меседж про те, що, мовляв, перший, хто інвестує, заробить більше всіх. Але, як на мене, цінники не зростатимуть настільки швидко, що потрібно «терміново купувати». З 1 липня краще подивитися, як буде розвиватися ситуація на ринку, розібратися в циклах агросектора (коли посівні, в яких областях найкраща врожайність, які області України отримали більше кредитування в поточному постковідном році і тощо). На підставі цих чинників можна планувати усвідомлену інвестицію», – радить Беркович.

Ірина Луханіна також рекомендує не поспішати з покупкою землі – краще почекати хоча б кілька місяців чи півроку, подивитися, як будуть запускатися ринкові механізми і які проблеми спливуть. Не виключено, що буде потрібно додаткове законодавче врегулювання багатьох моментів. «Подивіться на наш кадастр, там маса неточностей і відвертих ляпів. Є плутанина з цільовим призначенням і правами власності, невідповідність по межах ділянок (одна ділянка накладається за документами на іншу тощо). Незрозуміло, як ці проблеми будуть вирішуватися у випадку з конкретними угодами, і чи будуть потім ці угоди ставити під сумнів», – говорить експерт.

За словами Луханіна, якщо є «зайві» 100-150 тисяч, то краще вкласти їх в більш перевірені об’єкти для інвестування, скажімо, ту ж нерухомість. Але, якщо грошей більше, і ви готові «заморозити» певну суму хоча б на 2-3 роки, то можна ризикнути і з землею.

В цілому ж експерти радять дивитися по ситуації – якщо є хороша пропозиція, потрібно брати негайно, а якщо хороших ділянок у продажу не знайдете, то варто почекати.

«Потрібно розуміти, що земля ​​різна. Це як квартири на Хрещатику і на Троєщині. У них і ціна різна і подальша ліквідність» – зазначає Кошиль.

Тобто, якщо підсумувати, земля, принаймні на першому етапі після запуску ринку, є дуже непередбачуваним об’єктом для інвестицій – занадто багато що залежить від випадку і навіть везіння.

9. Які можуть бути ризики при покупці землі?

Практично всі опитані експерти сходяться на думці, що купівля сільгоспземлі може виявитися досить ризикованим заходом.

Головні ризики – з плутаниною в земельному кадастрі.

Там мало того, що є чимало неточностей щодо самх ділянок (наприклад, накладаються межі), так ще є питання і щодо власності.

«Справа в тому, що єдиний кадастр почав функціонувати тільки з 2013 року, а дані з прав власності, які були оформлені до цього, повністю в кадастр не перенесли. Деякі землі розпаювали двічі, і тут можуть бути питання. Також є ризики купити ділянку, яку продаватимуть за підробленими документами. Хоча, варто відзначити, рейдери на паї не сильно полюють – їм цікавіше «віджати» підприємство або урожай», – говорить Кошиль.

Олег Пендзин вважає, що великим ризиком є ​​відкат по ринку землі при зміні влади в країні.

«Уже дуже скоро з’являться люди, які землю продадуть, гроші витратять і в підсумку виявляться ні з чим. Вони будуть вважати себе обдуреними, не виключено, стануть протестувати. Це може бути використано політиками для відкату по земельній реформі», – говорить експерт.

Але, навіть якщо не заглиблюватися в глобальні політичні ризики, є ризики поточні.

Скажімо, той же закон про консолідацію землі. Коли ви купите ділянку «щоби була», а її просто відбере фермер, який обробляє сусідній пай. Вам же в якості компенсації запропонують іншу ділянку, але не факт, що вона буде рівноцінною.

Плюс є ризики по податках, які вже анонсовані (мінімальне податкове навантаження на землю) і ще можуть з’явитися.

Варто також враховувати, що купити один наділ в 100 гектарів ви навряд чи зможете – доведеться скуповувати паї по 4 гектари. А якщо потім захочете перепродати землю, то з третьої ділянки доведеться платити податок до 20,5% – така норма є в законопроекті № 5600, прийняття якого очікується вже в цьому році.

10. На яку дохідність землі можна розраховувати? Що вигідніше - купити землю, квартиру або покласти гроші на депозит?

При такій великій кількості ризиків виникає резонне питання – чи можна їх перекрити за рахунок прибутковості землі?

Розберемо, скільки в теорії можна заробити на землі. Якщо купити 100 гектарів по тисячі доларів, доведеться вкласти 100 тисяч.

Приблизно таким же бюджетом зараз оперують інвестори, які скуповують квартири в Києві під оренду або перепродаж.

Орендна плата за землю в Україні, за даними Українського клубу аграрного бізнесу, варіюється від 2,2 тисячі за гектар на рік в Донецькій області до майже 5 тисяч в Київській. Але землю по тисячі доларів, швидше за все, можна буде здавати по 2,2-3,5 тисяч гривень. За 100 гектарів можна буде виручити 220-350 тисяч гривень на рік (або близько 8-13 тисяч доларів за поточним курсом). Тобто, цей показник може бути 8-13%.

При цьому щорічно орендна плата зростає, так як землі не вистачає і аграрії конкурують за кращі ділянки, говорить Кошиль.

За даними Українського клубу аграрного бізнесу, за 2020 рік орендна плата на землю в Чернігівській області зросла на 19% (до 4,2 тисяч гривень за гектар), в Київській – на 5,5% (до 5 тисяч), в Полтавській на 10 % (до 4,5 тисяч). При цьому в Кіровоградській області зростання ставок – всього на 1% (до 3,3 тисяч), а у Вінницькій оренда взагалі за рік не подорожчала (4,6 тисяч гривень за гектар). Тобто, все залежить від ситуації в конкретному регіоні і якості самої землі.

Але це в ідеалі. Як ми вже писали вище, є ризики взагалі не знайти орендаря.

Тим більше, як розповіло нам джерело на агроринку, зараз часто-густо йде несанкціоноване використання землі. Тобто, фермер, який обробляє ділянку поруч з вашим, може засіяти і його, а восени зібрати врожай – і шукай вітру в полі.

«Якщо попадеться – господар виявить, що у нього на землі хтось господарює – просто запропонує плату готівкою. Але щоб обчислювати таких фермерів, потрібно їздити по ділянках, а не купити землю і сидіти в міській квартирі», – говорить нам джерело.

Припустимо, що з орендою все ж все вийшло, і ви вийшли на 8-13% річних.

Чи можна заробити більше, вклавши ті ж 100 тисяч в інші об'єкти, скажімо, в квартиру?

Квартиру за 100 тисяч доларів в Києві реально здавати за 15 тисяч гривень на місяць, тобто, за рік можна отримати 180 тисяч гривень або 6,7 тисячі доларів. Таким чином, виходимо на 6,7% річних.

Щоб отримувати більше – до 12-13% – потрібно вкластися в хороший ремонт і тоді вже можна здавати таку ж квартиру приблизно за тисячу доларів на місяць.

«Хоча є об'єкти нерухомості, на яких реально заробити не більше 2-3% річних. Та й взагалі ми йдемо до того, що купувати нерухомість як інвестицію буде невигідно - на цьому ринку вже стає занадто тісно», – говорить Беркович.

Але поки вигідною залишається перепродаж квартир. Скажімо, якщо мова йде про перепродаж квартири, купленої на етапі котловану, то тут можна підняти 50% і навіть 100%. Що у випадку з землею поки навряд чи реально – не факт, що вона буде дорожчати так швидко.

Хоча, якщо цінники по землі і справді будуть розганятися з тисячі доларів до 20 тисяч, то прибутковість буде рекордною.

Якщо ж говорити про комерційну нерухомість, то там показник прибутковості від оренди вище, ніж по землі – від 20% річних.

Що ж стосується депозитів, то в доларах вони складають зараз в середньому близько 0,9% річних, тобто набагато нижче, ніж прибутковість інвестицій в нерухомість і розрахункова прибутковість по землі. Середня прибутковість по гривневих депозитах складає 8,1%.

---

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, аби першими дізнаватись найактуальніші новини Волині, України та світу

---